對許多首購族來說，買房是一生最大一筆資產交易，面對資訊不對稱市場或經驗老道房仲，不少人擔心因賣方話術買貴或上當被騙。看房達人羅右宸在《毛利小姐變有錢》節目中表示，雖然不少買方想直接聯繫屋主議價省去仲介費，但與屋主溝通並建立關係相當耗時，若價格談不下來可能得不償失，他建議透過「不砍仲介費」表明與房仲立場一致，才是議得好價的開始。
不砍仲介費，與房仲站同一條船
羅右宸提出買房中的重要心法，就是避免砍仲介費，許多買方認為動輒數十萬的仲介費是沉重負擔，「若一直只想減少仲介佣金，房仲怎麼會想幫你議價？」
羅右宸解釋，房仲核心目標是「成交」，而非賣高或賣低。當你承諾給予完整服務費時，房仲立場會從「對手」變成「隊友」，目標便轉變為如何盡快用理想價格成交，這種將心比心的溝通方式，遠比一味殺價更能贏得房仲尊重與協助。
除了不砍仲介費，更重要的是要讓房仲相信你是「真實買家」，這意味著你必須做好功課，提出具體且明確的需求，例如鎖定「大安森林公園走路五分鐘內、總價兩千萬以下」的公寓。當購屋條件愈具體，房仲愈會認為成交機率高，也愈願意投入資源服務。
羅右宸坦言，一般人很難在話術上勝過經驗豐富的專業人士，因此，與其費心破解話術，不如堅守心中底價。他強調，買房最忌諱被現場氣氛煽動，不知不覺就加價百萬，購屋者應預先設定預算上限並堅定立場，即使房仲製造「很多人在看」、「再不決定就沒了」緊張感，也能從容應對。
直接向屋主買房更麻煩
許多人為了省下仲介費，會傾向直接找屋主購屋，但羅右宸提醒：「屋主可能才是最硬的賣方！」直接與屋主談判，不一定能談到好價格，更可能衍生出意想不到的麻煩。
首先，是時間成本與溝通障礙，與屋主建立關係、博取信任，需要耗費大量的時間與心力，甚至需要送禮、搏感情。其次，是價格談判的尷尬。當你與屋主建立起情誼後，反而不好意思開口殺價。許多買方難以啟齒的要求，透過作為第三方房仲來傳達，談判過程中往往更為有效。
最關鍵的是交易風險，羅右宸警告，買賣雙方若缺乏專業知識，容易產生交易糾紛，例如，若款項沒有進入履約保證專戶，買方可能會面臨付了錢卻無法過戶的風險，許多詐騙集團正是利用民眾省仲介費心態，找來假代書、假屋主，設下騙局。相較之下，有信譽的房仲公司，通常會提供漏水保固、甚至重大瑕疵原價買回等保障，這些都是屋主自售無法提供的安全網。
合約中需註明非固定物、修繕責任歸屬
羅右宸提醒，在中古屋買賣進入簽約階段後，許多細節必須在合約中鉅細靡遺地註明清楚，例如「非固定物」的點交清單，例如，冷氣雖然看似固定但實際上可拆卸，若合約沒有明訂，交屋時才發現冷氣被前屋主拆走，就會引發爭議。因此，包含冷氣、熱水器、冰箱、洗衣機等所有你希望留下的設備，都必須在合約附件中，逐一列出品項、數量與品牌，才能確保購屋權益。
其次是修繕責任歸屬，中古屋常見瑕疵像是漏水、壁癌，許多買方交屋後才發現問題，此時向賣方求償舉證往往相當困難，羅右宸建議，買方在簽約時應與賣方協商，將賣方需負擔交屋後一年內漏水保固責任等條款，明確寫入合約中。此外，老舊裝潢拆除費用也納入議價階段一併協商，要求賣方在交屋前清空，如此便能省下不少拆裝費。
更多看房心法，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》。
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